Liệu địa ốc có bị thối giá khi khung giá đất tăng gấp đôi?

Dư luận đang rất quan tâm tới quy định về khung giá đất năm 2015 trong dự thảo nghị định mà Bộ Tài nguyên và môi trường công bố mới đây. Cụ thể là việc tăng giá đất gấp đôi, nhất là đất ở.

Theo dự thảo, giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng/m2. Khung giá đất ở các đô thị hiện hành, giá tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, tối đa là 67,5 triệu đồng/m2.

Như vậy, mức giá đất ở theo khung giá của dự thảo sẽ là cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và Tp.HCM và cao gấp 2,4 lần so với khung giá đất hiện hành.

Hãy để thị trường định giá nhà, đất

Lo ngại về quy định giá đất trong dự thảo sẽ khiến giá bồi thường đất trở nên bất hợp lý, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS.Phạm Sỹ Liêm cho rằng: Bộ Tài nguyên và môi trường không nên chỉ quản lý giá đất trong thị trường đất cấp 1 (chỉ có một bên cung là Nhà nước) mà còn phải chú trọng quản lý cả giá đất trong thị trường đất cấp 2, nơi các thành phần kinh tế giao dịch với nhau. Chính Bộ có quan điểm khung giá đất làm cơ sở cho bồi thường đất khi thu hồi đất phải dựa trên mặt bằng giá thị trường.

Như vậy, giá đất trong thị trường cấp 1 năm nay phải dựa vào giá đất trong thị trường cấp 2 năm trước, mà giá này lại là giá cấp 1 năm trước nữa cộng với chi phí giao dịch và lợi nhuận (có tác động của quan hệ cung cầu và cơ chế cạnh tranh), điều này tạo thành vòng luẩn quản giá đuổi giá, khiến chỉ trong thời gian không lâu mà giá đất đô thị nước ta cao ngang ngửa với các nước phát triển.


Theo TS.Liêm, để khắc phục nhược điểm này nên thực hiện chế độ dự trữ đất, tức là đối với đất đô thị sắp được phát triển theo quy hoạch thì chính quyền lo vốn để giải phóng mặt bằng trên diện tích lớn khi chưa có dự án, sau đó lập quy hoạch sử dụng đất cụ thể, phân thành các khu có chức năng sử dụng khác nhau như khu ở, khu kinh doanh, công viên trường học, đường xá… Theo đó, giá đất cũng sẽ có các mức khác nhau, chẳng hạn đối với đất không kinh doanh thì chỉ cần hòa vốn, đối với đất kinh doanh thì đấu giá để có tiền hoàn trả chi phí phát triển và trả nợ. Như vậy, thông qua chế độ dự trữ đất, chính quyền huy động được nguồn lực tài chính từ đất để phát triển đô thị”.

Việc tăng giá đất mức cao nhất lên 162 triệu đồng/m2 (tương đương 8.000 USD/m2) có thế sẽ dẫn đến phát sinh tiêu cực như doanh nghiệp lấy đó làm cơ sở định giá bồi thường thu hồi đất tại các dự án, sau khi san lấp nền và xây qua loa một số hạ tầng họ sẽ bán lại với giá cao hơn rất nhiều, kiếm được lợi nhuận lớn. Việc này sẽ làm cho chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị trở nên đắt đỏ, còn Nhà nước chỉ thu được không đáng kể qua tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

“Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà, còn thuế đất đối với đất ở đô thị thì chỉ thu theo khu vực, thuế đánh vào 1m2 đất của nhà có giá hàng trăm tỷ đồng cũng chẳng khác gì đối với nhà chỉ 1 tỷ đồng là không công bằng, vì nhà sang trọng được hưởng nhiều dịch vụ hạ tầng đô thi tốt hơn và có cảnh quan đẹp hơn mà Nhà nước đã bỏ nhiều tiền đầu tư”, ông Liêm nói thêm.

Giá đất tăng, ai thiệt?
Nhìn nhận vấn đề một góc độ khác, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc tăng khung giá đất là bước đi tốt bởi trước đây, khung giá đất ở chỉ có 60 triệu đồng/m2, Hà Nội và Tp.HCM cao nhất cũng chỉ đưa lên 86 triệu/m2. Nếu khung giá đất vẫn chỉ giữ ở mức 60 triệu đồng/m2 sẽ dẫn tới 1 bi kịch. Ví dụ với một dự án ở Hàng Bài (Hà Nội), người dân đòi 700 triệu/m2 trong khi khung giá của Hà Nội chỉ có 86 triệu/m2 và khung giá của chính phủ chỉ có 61 triệu đồng/m2.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa khung giá là 165 triệu/m2, nhưng ở các địa phương sẽ chỉ đưa lên đến 200 triệu là cùng. Nếu mức giá đưa ra là 200 triệu trong khi thực tế là 500 triệu thì chắc Nhà nước sẽ là người thiệt thòi vì bị thất thu. Vì thế, đây là một bước đi tiệm cận với giá thực tế, thậm chí giá đất phải cao hơn, cỡ 500 triệu ở những nơi giá cao nhất", GS.Võ nói.

Còn giới kinh doanh bất động sản thì lại đang hết sức lo ngại trước dự thảo này, bởi lẽ, nếu khung giá đất này được áp dụng, thị trường bất động sản khả năng sẽ lại lập một mặt bằng giá mới. Và như thế, thị trường vốn đang khó sẽ lại càng khó khăn hơn.

Tình trạng nợ tiền sử dụng đất hiện nay đang diễn ra khá phổ biến. Tại Tp.HCM, vẫn còn trên 400 trường hợp chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền hơn 6.300 tỷ đồng. Việc khung giá đất tăng tối đa lên gấp đôi trong bối cảnh sức mua còn hạn chế sẽ khiến cho số tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước đội lên đáng kể.

Theo tính toán, hiện tiền sử dụng đất đối với chung cư bình dân chiếm khoảng 15 - 25% chi phí. Với loại hình chung cư cao cấp, nhà biệt thự, số tiền này sẽ tăng lên đáng kể, có thể chiếm tới 50 - 70%. Do vậy, nhiều người lo ngại khi khung giá đất đối với Hà Nội và Tp.HCM tăng lên gấp đôi sẽ khiến cho giá các sản phẩm tới tay người mua nhà bị tăng cao.

Thực tế, những dự án đang bán được thời điểm này chủ yếu ở phân khúc trung bình và người mua là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Do vậy, nếu mức giá tăng lên 30 - 40% ở những dự án hiện được coi là vừa túi tiền như thế trong tương lai sẽ không còn vừa túi tiền nữa. Khung giá đất tăng sẽ khiến cho nhiều loại đất ở tăng. Giá đất tại Hà Nội và Tp.HCM vốn đã cao "ngất ngưởng", nay khung giá đất tăng, chắc chắn sẽ làm giá đất tiếp tục bị đẩy lên cao, cơ hội sở hữu nhà đất của người dân sẽ lại khó "với" tới hơn.

Nhiều "cò" đất tại Hà Nội còn khẳng định, việc tăng giá đất gấp đôi này sẽ là "đòn tâm lý" khiến cho giá đất tại Hà Nội và Tp.HCM tăng mạnh, người mua sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Theo batdongsan.com.vn